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房市「遠慮仍在」專家：看不見起飛徵兆.....
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專家提醒，目前台灣房市狀況屬於「近憂不多，遠慮仍在」，呼籲各界其實不宜過度樂觀。（圖片來源／信傳媒資料庫）
房市進入平盤整理，幾乎成為各家房仲業者的共識，不過，有專家提醒，目前台灣的狀況屬於「近憂不多，遠慮仍在」，呼籲各界其實不宜過度樂觀；甚至直言看不見房市起飛的徵兆，「因為現在都是自用盤，需求是固定的，而且未來需求只會因為老年化、少子化而漸漸減少，這就是長期的趨勢。」
根據永慶房調查，全台網路會員共41％看跌今年第三季房市，季減三個百分點，已連續八季呈現收斂趨勢，認為房市平盤的比例則連續十一季上揚，來到38％。對此，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，房價歷經三年多的修正後，已擺脫急跌期，房價趨勢由緩跌格局逐漸轉向平盤整理，但整體而言仍看跌，「讓利仍是促進成交量能擴大的關鍵。」
調查也指出，若與高點相比，台北市今年第三季房價較高點已跌13.1％，高雄市跌幅12.5％、新北市跌11.6％，桃園以南四大都會區跌幅則都落在一成以內；新北市以南六大都會區的消費者，普遍接受降價幅度為15％，總價較高的台北市則是20％，換句話說，民眾期待與實際降價狀況中間，大約還有5％的讓利空間。
永慶房屋業務總經理葉凌棋則提到，此次房市僅下跌一成多就回到平盤整理階段，順利軟著陸，主要是目前的貸款低利率、高成數的環境使然，但也應該小心，未來一旦快速升息，市場不一定能夠承受，「像民國79年那一次修正，利率飆高到10％以上，那個根本撐不住，價格直接掉三成，……這個世代的人，不知道什麼是利率8％，連5％都不知道，所以他們是沒有風險意識的，現在光是回到3％就不得了。」
民眾對升息壓力承受度只有3％，買方受影響最大
央行21日宣布利率不變，對此，葉凌棋不感意外，他說，當下房貸利率仍在低檔，顯然都在消化資金，並沒有太大的升息壓力；即便外界擔心外資會隨著美國升息出走，甚至台幣走貶，但由於目前油價正處於三年來的高點，也推升物價指數上揚，政府在整體考量下，此次不升息也屬意料中事。
事實上，永慶房屋也針對買賣方對於升息的壓力承受度進行調查，結果顯示，有73％屋主對於升息壓力的承受度在3碼內，而買方受影響的層面明顯更高，同樣是3碼的升息壓力承受度，就有82％消費者表示緊繃。
謝志傑認為，去年升息議題只有美國獨行，消費者仍感受不到壓力，認為央行啟動升息時間點仍遙不可及，因此敏感度不高，但今年以來聯準會由鴿轉鷹後，買賣雙方也開始高度關注升息議題，對於升息的敏感度持續增加。
中美貿易戰、升息議題變數大，最快第三季有譜
「但是，國外局勢在變的時候，會返過頭來壓回國內，……」葉凌棋直言，房市短期之內確實會在平盤整理，不過，由於中美貿易戰未解，甚至有擴大為多邊貿易戰的可能，只怕國際情勢動盪會衝擊台灣經濟發展，下半年不容過度樂觀，再加上美國聯準會今年預計升息4次，台灣跟進升息機率增加，恐會影響民眾消費意願，連帶影響房市表現。
「國際局勢是否定案，升息的具體時程、狀況，我想第三季、第四季就會出來了，目前主要就是看中美貿易的後續，到底是打真的，還是打假的，是大衝突，還是小衝突。台灣一定受到影響，只是程度問題，如果是小衝突，我們就能順利過關。」他說。
看不見房市起飛徵兆，供過於求是長期趨勢
被問起房市何時才能起飛？葉凌棋不假思索說：「我認為要很久吧，現在看不到起飛，也沒有起飛的徵兆，因為現在都是自用盤，需求是固定的，未來需求更會因為老年化、少子化而漸漸減少，這是長期的趨勢。……上一波十二年的高潮，裡面有很大比例是投資型的買盤，但是現在房地合一稅已經壓縮掉了投資型購買的空間，在無法產生利差交易的情況下，只剩長期自用或置產保值的價值，因為資本利得稅很高，另外還有增值稅，這就讓投資型的需求大減。」
他也提醒，目前市場上供過於求的狀況正要慢慢顯現，「因為今年建照又申請很多了，預售屋推案又爆量了，預售屋的供給可能還是保持大於需求的階段，價格不容易有看好的機會，因為目前沒有投資型的買盤。那供過於求會影響中長期，所以即使短期內呈現平盤，目前還是沒辦法看到市場回升的契機或時間。」
股市萬點效應，近年燙手山芋回溫有望
值得一提的是，這幾年的燙手山芋──豪宅，看在葉凌棋眼中有著不同光景，「我認為豪宅交易未來會有回溫現象，主要是因為股票一直維持在一萬多點，在這種情況下，對於上市櫃公司的老闆、大股東來講，股票明顯增值不少，這個時間點，他們應該會把股票資產轉換為豪宅資產，這是這一波豪宅交易的可能來源。」
「因為股票總是有上有下，目前轉換相對安全，因為股票五百元未來可能只剩下一百元啊，它是飄的，但如果轉換為房地產，再差也頂多損失三成而已，雖然不一定有機會增值，但至少比股票更保值。畢竟，每檔股票價格在高點都只是一時的，這個機會轉換，置產的目的是保值。」他強調。
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受害補教師周先生：「受害人約2000到2500人左右，總投入金額我們計算至少6000萬、7000萬元以上。」
一開始的高報酬率，讓被害人以為是賺錢機會，公司不斷吹噓，底下就有6條線，算一下，受害會員超過2400多人，甚至還說大陸的會員人更多，將近5000人，5月初公司一度約部分投資人協調，最後卻是雙手一攤，只說公司沒錢了，現在被害人陸續站出來揭發違法吸金，提告詐欺同時也向各地檢調單位檢舉。
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